【研究报告内容摘要】
本期(2020/01/27-2020/02/07) 恒生指数下跌 1.95%,同期恒生地产类指数下跌 2.48%,物业管理行业指数逆市小幅上涨 0.47%。恒生地产指数跑输恒生指数 0.53个百分点,物业管理行业逆市跑赢恒生指数 2.42个百分点。目前房地产板块 pe(ttm)为 7.2x,低于该板块的中位数(7.87x)。而物业管行业基于其业绩增长的可预见性及确定性,行业 pe(ttm)为 39.8x,估值位居所有板块的第一位。
春节因素叠加疫情影响, 商品房销售及 土地市场成交 基本 停滞从周数据来看,本期受春节因素叠加疫情影响,商品房销售基本停滞。本期 30大中城市第一周商品房成交面积为 5.24万平米,环比下滑 94.32%,同比下滑 97.83%;第二周商品房成交面积为 3.17万平方米,环比下滑 39.44%,同比下滑 83.76%。其中,一线城市同比增速分别为-98.77%、337.12%,二线城市同比增速分别为-96.44%、-68.75%,三线城市同比增速为-99.19%、-96.37%。
本期百城土地供应规划建筑面积为 201.43万平方米,同比增速为-82.61%,土地供应面积持续大幅下滑。其中,一线城市本期供应规划建筑面积 30.02万平方米,同比下滑 40.75%;二线城市本期供应规划建筑面积 122.21万平方米,同比下滑 78.75%;三线城市本期供应规划建筑面积为 49.2万平方米,同比增速为-90.76%。土地成交方面,本期百城土地成交面积为 81.05万平方米,环比下滑83.18%。春节因素叠加疫情影响,土地市场成交也基本停滞。投资建议受春节因素及疫情影响,本期商品房销售及土地市场成交基本停滞,我们预计疫情或将对房地产企业一季度的销售额造成较大扰动,销售增速将整体放缓,但在疫情得到控制之后,企业的销售和市场信心将逐步恢复。对于物业管理子行业,尽管疫情将导致企业基础物业服务的成本的上升及非业主增值服务收入的下降(主要为协销收入),但难以对物业企业业绩产生趋势性影响,相反物业管理公司的平台服务价值、弱周期性及防御性在疫情影响下得到进一步凸显。
鉴于疫情对房地产企业一季度业绩影响的不确定性,我们下调房地产行业投资评级至“中性”, 但继续看好物业管理子行业的投资机会,维持物业管理子行业“买入”的投资评级。建议关注业绩增长确定、行业长期有前景向好的绿城服务(2869.hk)、碧桂园服务(6098.hk)、永升生活服务(1995.hk)、奥园健康(3662.hk)等物业管理子行业个股。

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