【研究报告内容摘要】
本期(2020/02/10-2020/02/23) 恒生指数下跌 1.07%,同期恒生地产类指数下跌 0.35%,而物业管行业基于其业绩增长的可预见性高、确定性强及疫情影响下的防御性等特点,行业指数逆市大幅上涨10.31%。恒生地产指数跑赢恒生指数 0.72个百分点,物业管理行业逆市跑赢恒生指数 9.24个百分点。目前房地产板块 pe(ttm)为7.3x,低于该板块的中位数(7.87x),物业管理行业 pe(ttm)为44x,估值位居所有板块的第一位。
受疫情因素影响,商品房销售数据仍然低迷从月度数据来看, 1月百城住宅月平均价格为 15209元/平方米,同比小幅上升 3.39%,上涨幅度较上月上升 0.05个百分点,商品房销售价格基本保持平稳。
从周数据来看,受疫情因素影响,商品房销售数据仍然低迷。本期30大中城市第一周商品房成交面积为 31.66万平米,环比上涨755.92%,同比下滑 84.33%;第二周商品房成交面积为 77.15万平方米,环比上涨 143.66%,同比下滑 74.19%。其中,一线城市同比增速分别为-70.66%、-64.07%,二线城市同比增速分别为-84.61%、-69.06%,三线城市同比增速为-91.79%、-89.34%。
土地市场仍无明显改善本期百城土地供应规划建筑面积为 124.46万平方米,同比增速为-69.63%,土地供应面积持续大幅下滑。其中,一线城市本期供应规划建筑面积 17.51万平方米,同比下滑 104.7%;二线城市本期供应规划建筑面积 16.93万平方米,同比下滑 92.71%;三线城市本期供应规划建筑面积为 90.01万平方米,同比增速为-46.72%。土地成交方面,本期百城土地成交面积为 381.41万平方米,环比上涨35.9%。供销比为 0.33,土地成交溢价率为 12.93%,仍处低位,房企拿地意愿仍较低迷。投资建议政策面上,央行重申不将房地产作为短期刺激经济的手段,苏州、佛山、沈阳等多地出台适度放松预售、按揭首付下调等逆周期调节政策,地方性政策的改善力度有所增强,有助于房企加速现金回流,加快项目周转。从数据上来看,受疫情因素影响,本期商品房销售及土地市场仍无明显改善,疫情将对房地产企业一季度的销售额造成较大负面冲击,销售增速将整体放缓,但在疫情得到控制之后,企业的销售和市场信心将逐步恢复,市场将回归到供需基本面。
鉴于疫情对房地产企业一季度业绩影响的不确定性,我们维持房地产行业“中性”的投资评级。对于物业管理子行业,行业公司的平台服务价值、弱周期性及防御性在疫情影响下得到进一步凸显,本期物业管理行业指数逆市大幅上涨。我们继续看好物业管理子行业的投资机会,维持物业管理子行业“买入”的投资评级。建议关注业绩增长确定、行业长期有前景向好的绿城服务(2869.hk)、碧桂园服务(6098.hk)、永升生活服务(1995.hk)、奥园健康(3662.hk)等物业管理子行业个股。

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