【研究报告内容摘要】
主要观点:香港是全球最富裕的地区之一,2018 年人均gdp 高达4.87 万美元,但持续上涨的高房价脱离了居民购买能力,解决中低收入家庭的住房问题是香港多年来面临的挑战。
香港的住房发展模式采取双轨制的形式,市场住房与公共住房供应体系相分离,公共住房单位占比43%,以租住为主,出售为辅。香港开始兴建公屋后的公共住房政策可划分为四个阶段。1)1973-1987 年:开启十年建屋计划,住房条件显著改善;2)1987-2001 年:鼓励购房,自置率提高,公屋轮候时间缩短;3)2002-2013:以市场为主导,减少公营房屋供给,房价屡创新高;4)2014 至今:以供应为主导,但建设进度不能满足住房需求,公屋轮候时间走高公共房屋制度安排是其可持续运转的基石。(一)政府免费向房委会提供用地,保证了公共住房价格的低廉,其中非住宅楼宇部分的土地价值作为政府对房委会的权益投资,政府可获得运营非住宅设施收益的一半。(二)投融资制度:政府早期提供了约260 亿免息及计息资本后退出公屋了建设,房委会以内部衍生资金维持公屋建设,主要包括出租公屋和商业楼宇以及自置居所计划的盈余。2003 年由于政策停止了自置居所计划,房委会失去了主要的利润来源,于是通过公开发售领汇房地产投资信托基金,拆售辖下零售和停车场设施,补充中短期资金需求,房委会不持有信托基金的股份权益,二者完全独立。2014年政府设立“房屋储备金”以支持公屋建设,由于房委会投资结余充足无需动用。(三)管理制度:公屋的保障对象主要是低收入家庭及长者。房委会确立了一套比较成熟的申请分配和流转制度,较好地体现了公平有序的原则。
政策评价:香港公共房屋制度以可持续的方式为香港近半数住户提供了可负担的居所,无论是公屋还是资助出售单位,价格均远低于市场价格,对合资格人群政府还会提供租金援助或购房优惠,对中低收入群体而言可负担程度高。但是,公营房屋供应仍然不足,对年轻人和中产阶层住房需求缺乏保障,土地供给缺口大,而开拓土地又遭遇社会各界的阻力。最后,房地产业是香港的支柱产业,政府对土地财政依赖程度较高,这一定程度上决定了公共住房发展会受到限制。
风险提示:房价快速上涨,公屋建设缓慢,贫富差距扩大

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