【研究报告内容摘要】
行情回顾本期(2020/04/27-2020/05/08) 恒生指数上涨1.67%,同期恒生地产类指数上涨2.19%,物业管理行业大幅上涨11.61%,恒生地产指数跑赢恒生指数0.52个百分点,物业管理行业跑赢恒生指数9.94个百分点。目前房地产板块pe(ttm)为7.4x,估值已处于低位区域;物业管理行业指数本期再度大幅上涨,pe(ttm)已达44.9x, 估值位居所有板块的第一位。
商品房销售环比增速开始回落从月度数据来看,1-3月全国商品房销售面积为2.2亿平方米,同比大幅下滑26.32%;商品房成交金额为2.04万亿元,同比下滑24.68%。3月百城住宅月平均价格为15195元/平方米,同比小幅上升2.95%,涨幅较上月回落0.1个百分点,显示尽管商品房销面积大幅回落,但销售价格仍保持平稳。
从周销售数据来看,同比增速延续下滑态势,环比增速开始回落。本期30大中城市第一周商品房成交面积为287.2万平米,环比下滑13.09%,同比上升14.95%;第二周商品房成交面积为270.04万平方米,环比下滑5.98%,同比下滑32.75%。销售数据同比延续下滑态势,环比增速也开始回落。其中,一线城市同比增速分别为26.6%、-21.43%,二线城市同比增速分别为5.41%、-30.67%,三线城市同比增速为22.40%、-44.51%。第一周五一期间一线、三线城市销售表现较好。
土地市场回暖明显本期百城土地供应规划建筑面积为1615.63万平方米,环比上升48.73%,同比上升10.10%。其中,一线城市本期供应规划建筑面积96.70万平方米,同比上升41.38%;二线城市本期供应规划建筑面积560.74万平方米,同比下滑5.97%;三线城市本期供应规划建筑面积为958.2万平方米,同比上升19.38%。土地成交方面,本期百城土地成交面积为813.18万平方米,环比上升1.93%。供销比为1.99,土地成交溢价率为17.31%,小幅回升。
投资建议政策面上,中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(reits)试点相关工作的通知》,优先支持基础设施补短板行业,包括仓储物流、收费公路等交通设施,水电气热等市政工程,城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目。鼓励信息网络等新型基础设施,以及国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点。该政策主要是针对基础设施reits,尽管目前住宅及商业地产项目并未包括在内,但前景值得期待。
从数据上看,本期商品房销售环比增速开始回落,土地市场回暖明显,土地成交溢价率为17.31%,小幅回升。我们维持房地产行业“中性”的投资评级。对于物业管理子行业,行业龙头公司的平台服务价值、弱周期性及防御性在疫情影响下得到进一步凸显,我们继续看好物业管理子行业的投资机会,维持物业管理子行业“买入”的投资评级。建议关注业绩增长确定、行业长期前景向好的碧桂园服务(6098.hk)、永升生活服务(1995.hk)、新城悦服务(1755.hk)等物业管理子行业个股。

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